原告
被告
物価
物価その他経済事情の変動に伴い，必要があ ると原告が認めるとき， 賃貸住宅相互の間における家賃の均衡上 必要があると原告が認めるとき，本件建物に改良を施したときの いずれかに該当するときは，原告と被告は協議の上，２ 年毎に家賃 の額を変更することができる。
この場合， 原告は， あらかじめ千葉 県と協議するものとする（同条２項）。
(イ) 管理経費
管理経費は， 原告が負担するものとし， その額は本件契約書９ 条 に規定する家賃（ 家賃を変更した場合は， 変更後の家賃）の１０ ％ とする（円未満四捨五入）。
また，物価その他経済事情の変動に伴 い必要があると原告が認めるときは，原告と被告は協議の上，管理 経費を変更することができる。
（同５条）
(ウ) 借上料
原告が被告に対して支払う借上料は， 同９条１項の規定に基づき 決定された家賃から， 同５ 条の規定に基づき決定された管理経費を 控除した額とし， 借上料額は月額９ ５９ 万４０ ００ 円とする（同６ 条１項）。
借上料の変更は，家賃及び管理経費の変更に応じて行い， 前項を準用する（同条２項）。
被告は， 原告が借上Ｂ 型として，転貸することを承諾の上，本件 建物を原告に賃貸し， 原告は，入居者の有無にかかわらず， 被告に 対して，同６条１項に規定する借上料を保証する（同１条）。
エ本件借上契約においては，家賃， 管理経費及び借上料に関する上記 規定の他， 契約期間，管理業務その他本件借上契約に必要な事項が定 められた。
契約期間は， 本件借上契約締結日から平成２４ 年３ 月末日までの２ ０ 年間であり， 契約期間満了時は，原告は， 現状有姿により本件建物 を被告に返還するものとし， 住宅に継続して入居者がいる場合は， 被 告に対し， 原告と入居者間の賃貸借契約に基づく賃貸人たる地位を承 継させるものとされた（本件契約書２条１項，同１２条）。
また，契 約期間満了後， 被告は原告に本件建物の管理業務を委託することがで きるものとされた（同１９条１項）。
原告の管理業務については，特優賃法等における規定と同旨の条項 が合意され，具体的な管理業務の内容が定められた（ 同４ 条， 同別表 １）。
被告の維持・修繕義務については， 特優賃法等における規定と同旨 の条項が合意された（同８条）。
(6) 本件借上契約の変更
原告と被告は， 平成１３ 年１０ 月１ 日， 本件契約書９条１項に定める 各住宅毎の家賃を，それぞれ月額９万９０ ００ 円ないし１ １万７０ ００ 円に引き下げ，併せて，借上料を月額９５ ９万４０ ０ ０円から，上記変 更後の家賃総額（ ８７ ７万４ ００ ０円）から１ ０％ の管理経費を控除し た額である月額７８９万６６００円に変更することを合意した（以下「本 件変更契約」といい，変更後の借上料を「本件借上料」という。）。
(7) 調停手続の経緯
原告は，平成１ ６年１０ 月１５ 日， 被告に対し， 本件借上契約の解消 に伴う円滑な手続の履行を求め，千葉簡易裁判所に調停を申し立てた（以 下「本件調停」という。）。
本件調停手続の際， 原告は，被告に対し，同年１ ２ 月２ １日の調停期 日において， 同日付け第１ 主張書面により，本件借上契約の解消を求め つつ，２ 次的に， 本件借上契約の継続を前提として， 家賃の変更， 控除 されるべき管理経費の率を８ ０％ に変更すること及び本件借上契約の一 部解除を主張した。
また， 原告は， 平成１７ 年３月１６ 日付け第２主張書面において，具 体的な変更後の家賃額を主張するとともに，上記本件借上契約の一部解 除の主張を撤回し，代替案として，本件建物の住宅の５０ ％に相当する ４ １ 戸については特優賃住宅としての用途を廃止し， 原告において一般 賃貸住宅として管理する旨の提案をした。
しかしながら， 原告の上記主張及び提案は被告には受け入れられず， 調停は不成立となった。
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２ 争点
(1) 借地借家法の適用の有無
(2) 借地借家法３２条１項の適用の有無
(3) 借地借家法３２条１項ただし書に該当する特約の有無
(4) 特約に基づく賃料減額請求の可否
(5) 借地借家法３２条１項を適用した場合の減額の当否及びその額
(6) 事情変更の原則の適用の有無
３ 争点に関する当事者の主張
(1) 争点(1)（借地借家法の適用の有無）について
（原告の主張）
ア本件借上契約は， 契約期間が長期であること，?物件が第三者に 転貸されることが使用目的となっていること，? 借上料額が定められ ていることから，サブリース契約である。
仮に， 本件借上契約に係るサブリース契約が混合契約であるとして も「建物の賃貸借」に， 該当する性質を有している限り，借地借家法 の適用はあると解すべきである。
そして，本件借上契約は建物賃貸借であることが明らかであるから， 借地借家法が適用される。
イまた，特優賃法等は， 公物管理として特優賃住宅を設置・管理する ための管理法であるのに対し，その設置・管理の前提となる借上の権 原である本件借上契約については借地借家法の適用がある。
（被告の主張）
ア本件借上契約は， 家賃の設定及び変更につき， 知事の認定等， 通常 の賃貸借契約とは異なる種々の規制が存在する契約関係であるから， 借地借家法の適用はない。
イまず，本件における特優賃制度の公的側面として，? 本件借上契約 は借上料が高額であり，契約期間が２ ０年， 空室保証付きという大型 なものである， 原告は公社という公的機関であり超経済的強者であ るが， 被告は原告とは比較にならない弱者である，? 法による制度の 下に， 本件借上契約において，借上料については入居者の有無にかか わらず満室時の家賃総額を基礎として固定的に規律されるとの合意が なされているなどの特徴が挙げられる。
また，特優賃法等は家賃の取決めに関して特別の規定をしている。
すなわち， 本件借上契約の締結には知事の承認が必要であり， かつ， 家賃，入居者負担額及びその差額である家賃補助金のそれぞれにつき， その設定及び変更に知事の承認が必要であるという構造であり，これ は家賃補助のための法律による本制度上の骨格である。
そして， このような取決めは，本件における借上料の算出に当たっ てその基礎となるのであるから， これらの規定は借地借家法の特別法 としての性格を有するものであり，その仕組み上，明らかに私的自治 が排除されているのである。
したがって，本件借上契約には借地借家法の適用はない。
ウサブリース契約と本件借上契約は，? 借上事業の主体は住宅の提供 を受けている千葉県であり， 原告は本来管理者であること，? 原告は 自らの採算で転貸しているのではなく，制度要綱，制度実施要領に基 づく転貸条件に従っているに過ぎないこと， ?本件契約書において， 原告は， 被告に対し，入居者家賃の総額から１０ ％の管理経費を差し 引いた９ ０ ％の金額を借上料として支払うと定められていること， ? 空室があっても， その分については県から助成措置があり，原告がそ の分の赤字を最終的に負担するものではないという点で異なっており， 民間事業者の独自の採算を中心とした関係にはなく， 本件借上契約は サブリース契約ということはできない。
仮に本件借上契約がサブリース契約であったとしても， 上記のとお り私的自治の原則は排除されているので， 借地借家法の適用の余地は ない。
(2) 争点(2)（借地借家法３２条１項の適用の有無）について
（原告の主張）
ア本件借上契約はサブリース契約であると解されるところ， サブリー ス契約も， 賃貸借契約がその構成要素の一つになっている以上，借地 借家法が適用対象と定めている「建物の賃貸借」（借地借家法１条） に該当するものと考えられる。
イ被告は， 本件借上契約の内容からは， 借地借家法３２ 条１ 項が適用 される余地はない旨を主張するが，本件借上契約においては， そもそ も原告の管理経費を家賃総額の１ ０％ に固定する旨の合意はないこと などからすれば， 借上料は家賃に連動して自動的に定まるものではない。
ウしたがって， 借上料については， 家賃の定めにかかわらず，同条項 の適用がある。
エ原告は， 被告に対し，平成１６年１２月２ １日に行われた本件調停 期日において， 本件借上料を減額する旨の意思表示（ 以下「本件意思 表示」という。）をした。
（被告の主張）
ア仮に，本件契約に借地借家法の適用があるとしても，本件契約の内 容からは，借地借家法３２条１項が適用される余地はない。
イすなわち，本件契約書６ 条においては，借上料は，家賃に連動して 自動的に定まるものとされている。
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